Sem essa regularização, o imóvel não pode ser vendido de forma legal, não pode ser financiado, não pode ser dado em garantia e tampouco oferece segurança patrimonial.
*Aleksander Szpunar
Uma das situações mais comuns – e ao mesmo tempo mais negligenciadas – de irregularidade imobiliária no Brasil envolve bens recebidos por herança. Trata-se de um problema silencioso, que muitas famílias empurram por anos acreditando que “o tempo resolve”. Não resolve.
Na prática, milhares de imóveis permanecem juridicamente travados porque o inventário nunca foi concluído. Os motivos variam: dificuldades financeiras, impasses na divisão do bem, desentendimentos entre herdeiros ou simplesmente desconhecimento das consequências legais. Enquanto isso, o imóvel segue em um limbo jurídico, sem titularidade plena.
O Código Civil é claro ao estabelecer que, com a morte, a herança se transmite automaticamente aos herdeiros (art. 1.784). No entanto, essa transmissão é apenas formal e provisória. A propriedade só se consolida juridicamente após a partilha homologada em inventário, judicial ou extrajudicial, conforme previsto nos arts. 610 a 658 do Código de Processo Civil.
Sem essa regularização, o imóvel não pode ser vendido de forma legal, não pode ser financiado, não pode ser dado em garantia e tampouco oferece segurança patrimonial. Ainda assim, o que se vê com frequência são vendas por contrato de gaveta, acordos verbais, cessões informais de direitos ou simples abandono da situação, como se o problema fosse desaparecer com o tempo.
Essas práticas apenas ampliam os riscos. Contratos particulares não transferem propriedade (art. 1.245 do Código Civil), e qualquer negociação sem registro é juridicamente frágil. O resultado costuma ser previsível: litígios prolongados, nulidade de negócios, disputas familiares e perda de valor do patrimônio.
Em muitos casos, há solução jurídica viável. A conclusão do inventário é o caminho natural. Em outros, pode ser necessária a retificação de registro imobiliário (Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos) ou, dependendo da história do bem e da posse exercida, até mesmo o reconhecimento da usucapião, inclusive na via extrajudicial, conforme autorizado pelo art. 216-A da mesma lei.
O cenário se torna ainda mais sensível diante do debate atual sobre o aumento do ITCMD — o imposto sobre herança e doação. Hoje, em muitos estados, a alíquota é de 4%, conforme limite estabelecido pelo Senado Federal (Resolução nº 9/1992). Com a Reforma Tributária, discute-se a possibilidade de elevação para até 8%, dobrando o custo da transmissão patrimonial.
Isso reforça a urgência do planejamento sucessório. Não se trata apenas de reduzir carga tributária, mas de garantir que o patrimônio construído ao longo da vida chegue às pessoas certas, da forma correta e com o menor impacto financeiro e emocional possível.
Enquanto tudo está em paz, a falta de documentação parece um detalhe. O problema surge quando chega a hora de dividir, vender ou formalizar a herança. Em especial no caso de imóveis rurais sem matrícula individualizada, sem georreferenciamento ou com registros desatualizados, o inventário se torna mais lento, mais caro e muito mais conflituoso.
O que poderia ser um legado transforma-se em fonte de desgaste, insegurança jurídica e ruptura familiar.
Regularizar hoje é uma forma de blindar o patrimônio e proteger a família amanhã. Herança não se resolve com o tempo. Resolve-se com estratégia jurídica, planejamento e documentação correta.
Diante de um cenário legal mais rigoroso e de custos crescentes, adiar decisões só amplia riscos. Procurar um advogado especialista em regularização imobiliária e sucessória não é um gasto: é uma forma de preservar valor, evitar conflitos e garantir segurança jurídica às próximas gerações.
*Advogado especializado em Regularização de Imóveis e Processos de Usucapião. Ele é o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP.
